Bp-samara.ru

БП Самара
3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Материнский капитал на долевое строительство жилья

Как использовать материнский капитал на долевое строительство

Федеральным законодательством в нашей стране предусмотрено несколько способов потратить материнский капитал на улучшение жилищных условий. Одним из мало распространенных способов распорядиться средствами, выделяемыми государством для поддержки семей, имеющих детей, является направление средств на участие в долевом строительстве жилья. В нашей статье мы разберемся в том, какие документы нужны и как происходит процедура распоряжения средствами, а также обратим внимание на составление грамотного договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Квартира с материнским капиталом: нюансы покупки, раздела и продажи

Оформление материнского капитал на покупку жилья – процедура небыстрая, но хорошо регламентированная. Поэтому можно сказать, что купить квартиру на маткапитал достаточно просто – куда сложнее такое жилье потом продать. Как приобрести квартиру на средства семейного капитала и на какие нюансы следует обратить особенно пристальное внимание при сделках с подобным жильем, рассказывает адвокат Олег Сухов.

Квартира в ипотеку с частичной оплатой материнским капиталом

Порядок покупки квартиры в ипотеку с использованием материнского капитала регламентируется федеральным законом № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 г., постановлением правительства РФ № 862 от 12.12.2007 г., а также нормативными актами Минтруда и Пенсионного фонда РФ. В соответствии с частями 6 и 7 статьи 10 закона № 256-ФЗ, гражданин вправе оплатить средствами материнского капитала первоначальный взнос, основной долг и проценты по ипотечному договору, заключенному для покупки или строительства жилой недвижимости. Однако законодательство РФ запрещает оплачивать материнским капиталом штрафы и комиссии по кредитному договору.

Интересно, что получатель маткапитала может погашать с его помощью задолженность по ипотеке, возникшую до момента возникновения права на получение семейного капитала, иными словами, до рождения ребенка (пп. «в» п. 3 правил, утверждённых постановлением правительства РФ от 12.12.2007 N 862). Кроме того, ипотечники вправе не ждать, пока истекут три года со дня рождения (или усыновления ребенка), а направить деньги на оплату долга сразу же после его рождения (ч. 6 , 6.1 ст. 7 закона N 256-ФЗ).

Чтобы получить семейный капитал на ипотеку, гражданину следует подать заявление о распоряжении средствами материнского капитала. Заявитель вправе направить документы напрямую в Пенсионный фонд, через МФЦ или с помощью Единого портала госуслуг и наконец, через банк (или единый институт развития в жилищной сфере), в котором оформляется или обслуживается кредит. Обычно люди обращаются сразу в банк, так удобнее.

При подаче заявления понадобится документ, удостоверяющий личность (паспорт или иной), копия кредитного договора, выписка из ЕГРН, информация из ДДУ (если кредит направляется на участие в долевом строительстве), сведения из разрешения на строительство индивидуального жилого дома и так далее. Желающие могут ознакомиться с подробным перечнем этих документов в правилах, утвержденных постановлением правительства РФ от № 862, или в административном регламенте Пенсионного фонда, утвержденном постановлением правления № 364п от 24.06.2019 года. Все эти документы можно подать лично или через представителя.

Если человек обратился с подобным заявлением в банк или в единый институт развития в жилищной сфере, то эти организации направят в ПФР все необходимые сведения. Закон дает территориальному управлению ПФР 10 дней на вынесение решения об удовлетворении заявления или об отказе. В случае положительного решение Пенсионный фонд в течении пяти рабочих дней с момента принятия положительного решения перечисляет деньги в банк.

Покупка квартиры на средства материнского капитала без кредитных средств

В этом случае капитал поступает не в банк, а продавцу (физическому или юридическому лицу). Обладатель сертификата на семейный капитал подаёт заявление в ПФР либо через портал госуслуг. На момент подачи документов договор купли-продажи должен быть уже подписан, а в ЕГРН внесены сведения о праве собственности обладателя материнского капитала (и членов его семьи) на приобретаемое жилье (пп. а) и б) п.8 аравил, утвержденных постановлением N 862).

Получается, что прежде чем подать заявление в ПФР, покупатель должен найти продавца, готового пойти на рассрочку платежа, заключив с ним договор с условием о возникновении общей долевой собственности покупателей, зарегистрировавших переход права собственности в ЕГРН. Это является нетривиальной задачей в наше время. Поэтому чаще всего получатели материнского капитала оформляют ипотеку, сразу расплачиваются с продавцом и только потом оформляют получение материнского капитала, который уходит на оплату кредита.

Покупка квартиры в новостройке или на вторичном рынке недвижимости

Понятие «новостройка» включает в себя процесс строительства новых зданий и возведенные дома. Гражданин может купить квартиру в строящемся доме либо в уже возведенном. В этом случае правовой статус объекта определяется многими факторами. В том числе наличием разрешения на ввод здания в эксплуатацию. Порядок приобретения квартир в строящемся доме регулируется законом о долевом участии в строительстве № 214-ФЗ. Законодательство разрешает оплачивать договор долевого участия (ДДУ) и договор уступки прав требования по ДДУ средствами материнского капитала. Как и полагается, эти договоры должны быть зарегистрированы в ЕГРН. Подавая документы, владелец сертификата заполняет бланк сведений к заявлению, в котором указывает данные о договоре, информацию об объекте, адрес и так далее (административный регламент, утвержденный постановлением ПФР № 364п от 24.06.2019 года). Если дольщик оплачивает договор самостоятельно (без привлечения заемных средств), то деньги уйдут на счет эскроу в уполномоченном банке, а если для оплаты ДДУ использовался кредит, то материнский капитал пойдет на уплату первоначального взноса или кредита.

Читать еще:  Как узнать размер долга по алиментным выплатам: все способы

Что же касается покупки квартиры в здании, введенном в эксплуатацию, то это уже сделка на вторичном рынке жилья. Пусть даже застройщик и сдал объект только «вчера» или на «прошлой» неделе. В этом случае стороны оформляют классический договор купли-продажи. Государство не установило особых требований к подобному договору. Сделка заключается в соответствии со статьями 158, 549 — 558 ГК РФ и не требует обязательного нотариального удостоверения.

Обязательные требования при покупке жилья с использованием средств материнского капитала

Законодатель оговаривает покупку жилья с использованием материнского капитала рядом условий. Так, пункт 4 статьи 10 закона № 256-ФЗ обязывает получателя сертификата оформить жилище в общую собственность на себя, супруга и детей. В том числе и на тех, которые появятся после приобретения квартиры. Иными словами, использование материнского капитала делает детей сособственниками недвижимости.

Другой немаловажный момент заключается в том, что закон не ограничивает волю членов семьи по поводу распределения размеров долей. Они могут быть установлены любым способом в соглашении об определении долей. В соответствии с письмом Минфина N 03-05-06-03/53302 такое соглашение требует нотариального удостоверения. Если же семья купила квартиру не в общую собственность, то заявитель, обратившись в Пенсионный фонд за получением материнского капитала на улучшение жилищных условий, предоставляет письменное обязательство, что переоформит жилище в общую собственность в течении 6 месяцев со дня перечисления ПФР денежных средств.

Если же получатель капитала купил квартиру в ипотеку, то он обязан оформить общую собственность на членов семьи после погашения кредита, снятия обременения с объекта и погашения регистрационной записи об ипотеке.

Раздел имущества при разводе также проходит «под знаком» материнского капитала. Деньги маткапитала не считаются совместно нажитым имуществом мужа и жены, а дети признаются участниками долевой собственности. Кроме того, материнского капитала, зачастую, не хватает на покупку жилья. Поэтому супругам приходится вкладывать личные средства и брать кредиты. Исходя из этого, Минфин в 2019 году в письме № 03-05-06-03/59370 разъяснил, что в таких случаях супруги должны заключать брачный договор, чтобы, как говорится, ещё «на берегу» определить порядок раздела той части недвижимости, которая приобреталась на общие средства супругов.

Следующий момент состоит в том, что государство не предоставляет имущественный налоговый вычет в части расходов граждан на покупку квартиры, покрываемых за счет средств маткапитала (п. 5 ст. 220 НК РФ).

Ну и наконец, квартира, купленная с использованием материнского капитала, должна находиться на территории РФ и соответствовать всем санитарных нормам и техническим правилам.

Некоторые аспекты продажи квартиры, купленной с использованием материнского капитала

Учитывая, что квартира куплена за счет средств семейного капитала и в ней живут несовершеннолетние, продавцы обязаны получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства на ее продажу (ст. 37 ГК РФ; ст. 19 и 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ). Органы опеки и попечительства дают разрешение только при одновременном приобретении в собственность детей равноценного жилья или долей в праве собственности. Иногда органы опеки могут потребовать перечисления денег от продажи квартиры на счет несовершеннолетнего в банке. Все условия оговариваются в разрешении. Если продавцы нарушат их, то суд может признать сделку недействительной. Подобные случаи встречаются в судебной практике (см., например, определение ВС РФ от 27.02.2018 № 48-КГ18-1).

Если несовершеннолетний имеет долю в праве собственности на квартиру, то договор купли-продажи такого жилья подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение этого правила влечет за собой ничтожность подобной сделки.

Выводы

Итак, оформить маткапитал на покупку жилья достаточно просто. Это не вызывает каких-либо затруднений для получателей сертификата. А вот продажа подобной квартиры вызывает сложности. Например, лицо покупает квартиру, а потом выясняется, что бывший собственник приобрел жилище на средства материнского капитала и, не определив детских долей и не получив согласия органов опеки, продал его. Вместо того чтобы наказывать «нерадивых пап и мам», суды и госорганы иногда предпочитают признавать подобные сделки недействительными. При этом как-то забывается, что ЕГРН не содержит указание на «детское» обременение. Полностью защититься от подобного риска нельзя. Остается только проверять цепочку перехода прав собственности на квартиру. А это не всегда возможно.

Читать еще:  Я могу купить на маткапитал садовый дом и участок?

Кроме того, и сами продавцы с трудом продают квартиру с маткапиталом. Причина затруднений — органы опеки и попечительства. Порядок получения разрешений на продажу недостаточно регламентирован, а практика слишком разнообразная. Так, продавцы жалуются, что тратят слишком много денег, времени и усилий, собирая бумаги на «замещающее» жилье. В частности, затраты на оценщика (если новое жилье покупается на вторичном рынке) и нотариальное оформление договора ложатся на продавцов квартиры с маткапиталом. Ко всему прочему, органы опеки, давая разрешение на продажу, оценивают не только стоимость новых долей, но и другие факторы: месторасположение квартиры, доступность образовательных услуг, транспортная инфраструктура и так далее. Так что отказы в реализации квартиры встречаются часто.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике

Покупка квартиры за материнский капитал: это важно знать

С каждым годом закон, предусматривающий условия использования материнского капитала, корректируется, расширяя возможности семей. Один из вариантов — купить квартиру под капитал. Прежде чем погрузиться в процесс, изучите ваши права и обязанности.

Главный закон, который регулирует такие правоотношения — ФЗ №256 от 25.12.06. Есть ряд дополняющих документов, включая локальные, но основа — в нём. На текущий 2017 год средняя сумма “материнского капитала” составляет более 450 000 рублей. Конкретная цифра зависит от дотаций каждого субъекта РФ в добавок к сумме. Купить квартиру за материнский капитал такой суммы чаще всего не представляется возможным. Поэтому наиболее популярным способом стало внесение денежных средств сертификата по качестве первоначального взноса в ипотеку.

Чек-лист новосёла: если у вас есть личные сбережения, можно купить квартиру на материнский капитал, добавив эту сумму. Однако, учитывайте, что до этого должно пройти минимум 3 года с момента рождения ребенка.

Каковы условия использования средств?

  1. Приобретение отдельного жилья (не долевое — сферу регулирует отдельный нормативный акт).
  2. Недвижимость должна располагаться на территории России.
  3. Купля продажа квартиры с материнским капиталом не должна противоречить закону.
  4. При оформлении жилья в собственность необходимо зафиксировать и права несоврешеннолетних детей в виде выделения долей.

Можно ли потратить средства на жильё до истечения 3-х лет с момента рождения ребенка?

Обналичить материнский капитал на жилье до указанного срока можно в случае:

  • если средства планируется направить на погашение кредита и ипотеки, но в любом случае цель трат — покупка жилья (или строительство);
  • если семья уже имеет ипотеку или кредит на жилье.

Проще говоря, ждать 3 года нужно только тогда, когда вы не привлекаете заемные средства (ипотека, кредит) или участвуете в долевом строительстве.

Чек-лист новосёла: закон запрещает погашать при помощи средств сертификата штрафы!

Как купить квартиру под капитал, участвуя в долевом строительстве?

Первостепенное условие — нормативно-правовые акты строительной компании должны официально закреплять такую возможность. Кроме того при участии в долевом строительстве купля продажа квартиры с материнским капиталом осуществляется без оформления кредита или ипотеки. Семья должна иметь необходимую сумму с учетом доплаты средств сертификата.

Вся процедура начинается с подбора подходящей квартиры. На этом этапе покупатель должен известить застройщика о намерении потратить материнский капитал на жилье. После этого подготавливаются документы (договор долевого участия) и регистрируются в органах Росреестра после подписания обеими сторонами. Затем покупатель перечисляет на счет строительной компании имеющуюся сумму и подает заявление (с пакетом требующихся документов) в Пенсионный Фонд РФ о распоряжении капиталом. После одобрения деньги перечисляются на счет компании-застройщика.

Что делать, если квартиру, купленную за средства сертификата, нужно продать?

Жизненные обстоятельства иногда приводят семью к решению о смене места жительства. В этом случае продать квартиру, приобретенную с привлечением капитала проще, если детям исполнилось 18 лет. Если нет — необходимо разрешение органов опеки и попечительства. В остальном собрать необходимые документы, включая договор о покупке, паспорта покупателя и продавца с копиями, документ о праве на собственность, тех.паспорт и выписка о коммунальных платежах — и с этим набором прийти в Росреестр с покупателем.

Читать еще:  Срок действия материнского капитала после его получения

Купить квартиру за материнский капитал с каждым годом становится проще. А зная свои права и обязанности в этой сфере, вы убережете себя от ошибок.

Если вы хотите приобрести жилье в новостройке путем участия в долевом строительстве, можно купить квартиру на материнский капитал, воспользуясь услугами строительной компании “Строймастер”. Мы имеем большой опыт в сфере строительства жилья, а наши консультанты помогут соблюсти юридически верный порядок оформления договора на приобретение жилья.

Целевой займ под материнский капитал

Чтобы оформить ипотеку «под материнский капитал» потребуется подготовить следующие документы:

  • Паспорт заемщика и созаемщиков.
  • Форма 2 НДФЛ.
  • Копия трудовой книжки с визой работодателя.
  • Документ, подтверждающий состав семьи.
  • Сертификат на материнский капитал.

Если документы в порядке, ВТБ 24 запускает процедуру принятия решения. Особенностью оформления договора считается возможность использования материнского капитала без указания конкретных периодов и сроков.

Материнский капитал как первоначальный взнос по ипотеке

Как говорилось ранее, материнский капитал, можно использовать как первоначальный взнос по ипотеке. Однако количество банков, которые готовы предложить подобную программу, ограничено. Обратившись в банк, следует сообщить консультанту о своем намерении использовать сертификат. В финансовом учреждении вам будет предоставлена информация по займу и предварительно рассчитана необходимая сумма. Затем вы получите на руки список документов, необходимых для оформления ипотечного кредита.

Первоначальный пакет документов на ипотеку под материнский капитал:

— основные документы заявителя;
— справки о доходах и другие документы, доказывающие трудоустройство;
— оригинал или копия сертификата;
— справка из ПФР о том, что сертификат ранее не использовался;
— другие документы, перечень которых определяется в индивидуальном порядке.

После предоставления всех документов банк примет вашу заявку на выдачу ипотечного займа.

Напомним, что обналичивание материнского капитала невозможно, а любые сделки со временем будут выявлены пенсионным фондом.

Как использовать материнский капитал в пользу ипотеки?

Вы можете использовать средства материнского капитала полностью или частично в качестве первоначального взноса при получении ипотеки. Можно использовать только материнский капитал или сумму материнского капитала и собственных средств. По минимальному размеру первоначального взноса рекомендуем ориентироваться на калькулятор ДомКлик.

При использовании средств материнского капитала важно согласовать с продавцом порядок и срок получения им денежных средств материнского капитала, так как эта сумма перечисляется из Пенсионного Фонда не сразу.

Также, средства материнского капитала можно использовать для досрочного погашения действующего кредита.

3. Расторжение договора участия в долевом строительстве

Законы совершенствуются, обновляются. Законодатель «идет в ногу со временем» и создает все условия для того, чтобы долевое строительство для россиян было максимально доступным, безопасным, а деятельность застройщиков прозрачной и открытой.

Но иногда возникают обстоятельства, при которых перед участником строительства возникает вопрос: «Могу ли я расторгнуть данный договор?».

Если организация добросовестно относится своей работе, осуществляя строительство объектов недвижимости, и соответствует всем требованиям, предъявляемым к застройщикам, то просто так расторгнуть ДДУ не удастся.

Все потому, что для расторжения ДДУ требуются серьезные основания. Например, строительство затянулось, объект не сдан в срок. Тогда вы вправе отказаться от такого договора! Знали об этом?

Качество построенного объекта оставляет желать лучшего – отказывайтесь! Или требуйте от застройщика устранения недостатков, возмещения расходов на их устранение или снижения цены договора.

Большинство покупателей строящейся недвижимости не знают своих прав, в результате чего радостное событие обретения своего жилья омрачается выявленными недостатками и длительными судебными тяжбами.

Также одним из случаев, когда можно расторгнуть ДДУ – банкротство застройщика и начало конкурсного производства.

Если таких обстоятельств нет, но вам в силу сложившихся обстоятельств (например, переезд в другой город) нужно прекратить договор с застройщиком, то как вариант решения вашей проблемы — продажа долевого участия в строительстве: вы можете уступить свое право требовать от застройщика передачу объекта недвижимости иному лицу и заключить с ним договор уступки права требования по ДДУ.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector