Bp-samara.ru

БП Самара
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Гарантия на новую квартиру: на что может рассчитывать покупатель

Взыскание компенсации за недостатки с Застройщика

К сожалению, многие застройщики передают “новоиспеченную” недвижимость собственнику с нарушением норм строительства. Если дефекты видны невооруженным взглядом, не торопитесь ставить подпись в акте приема-передачи. Ваша подпись в подобной ситуации будет означать полное согласие с качеством предоставляемых услуг. Если же изъяны строительства и ремонта стали заметны только после заселения, не стоит унывать. С точки зрения закона, квартира относится к категории товаров длительного пользования. Это означает, что она должна на протяжение нескольких лет соответствовать нормам и стандартам качества. Таким образом, вы, как покупатель, имеете право требовать устранения недостатков в квартире.

Преимущества и недостатки покупки жилья с помощью риелтора

Риелтор поможет быстро выбрать из большого количества объектов несколько подходящих варинтов

По оценкам экспертов, до 30% сделок на первичном рынке сегодня осуществляется с помощью риелторов. К посреднику стоит обращаться в тех случаях, когда предстоит некая многоступенчатая операция: например, вы хотите продать имеющееся жилье и купить квартиру в новостройке. В агентстве недвижимости покупателю могут предложить ознакомиться с обширной базой объектов от разных застройщиков, тут же можно сравнить цены, условия оплаты и т. д.

Стоит заметить, что при покупке квартиры через агентство недвижимости и напрямую у застройщика, цена объекта окажется одинаковой. Дело в том, что риелтору оплачивает % от сделки не покупатель, а застройщик (обычно, цена услуг профессионального продавца оценивается в 2-5% от стоимости квартиры). С агентством недвижимости покупатель заключает лишь договор на предоставление информационных услуг. Непосредственно же договор на приобретение жилья в строящемся доме имеет право подписывать только строительная компания. То есть, в обязанности посредника входит лишь поиск подходящего покупателю объекта и юридически грамотное оформление договора.

Поскольку риелтор оказывает покупателю лишь информационные услуги, от рисков, с которыми связана покупка квартир в строящихся домах, он защитить не сможет. Многие покупатели считают, что агентство недвижимости проверяет застройщика, прежде чем заключить с ним договор о сотрудничестве. Это справедливо лишь отчасти. Крупные риелторские фирмы, конечно, не станут продавать объекты, вызывающие подозрение.

В большинстве своем агентства не занимаются сохранением денег клиента — это забота самого покупателя. Процент от сделки им платит застройщик, а потому во главу угла ставятся именно его интересы.

Кроме того, у покупателя, который заключает договор долевого участия с посредником, а не строительной компанией, практически нет возможностей для внесения в договор изменений. Решать возникшие вопросы покупателю придется непосредственно с застройщиком.

Эскроу-счета — новая классика жанра

Покупка квартиры в новостройках с использованием счета эскроу вызывает у участников долевого строительства большой интерес и много вопросов. Не все понимают на старте, чем новая схема…

Подписывайтесь на НР в

Покупка квартиры в новостройках с использованием счета эскроу вызывает у участников долевого строительства большой интерес и много вопросов. Не все понимают на старте, чем новая схема хороша для дольщиков, какие гарантии они получают и сказалось ли нововведение на стоимости квадратного метра.

За комментариями «НР» обратился к экспертам рынка — к представителям банковской сферы и в строительную компанию «Семья», имеющую опыт работы по данному механизму в Новороссийске. Вместе они выделили топ-5 преимуществ покупки квартиры с использованием эскроу-счета.

Читать еще:  Порядок обжалования действий налоговых органов

1. Это дает гарантии

В новом механизме банк выступает как один из участников сделки и тоже заинтересован в том, чтобы проект был успешен. Даже при негативном развитии событий банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект, и он предпримет все меры, чтобы дом был достроен. Впрочем, специалисты признают, что в новой системе такое может случиться крайне редко.

— Механизм расчетов выстроен таким образом, что деньги за приобретенную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и хранятся на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру во введенном в эксплуатацию доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов делает невозможными ситуации, когда дольщик, уплатив застройщику полную стоимость квартиры, в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств остается и без денег, и без квартиры, — поясняет ипотечный специалист компании «Семья».

2. Это безопасно для покупателя

Эскроу-счет дает покупателю гарантии сохранности денег: ответственность за финансовые средства участников долевого строительства напрямую несет банк. То есть средства будут выплачены застройщику лишь после сдачи дома в эксплуатацию, когда гражданин получит документы о праве собственности на квартиру. Обязательно надо помнить и о том, что государство подложило еще одну «подушку безопасности»: сумма до 10 миллионов рублей, лежащая на счете эскроу, подпадает под гарантии системы страхования вкладов, сообщила эксперт ипотечного рынка одного из городских банков Светлана Кожихова.

3. Это свидетельствует о надежности застройщика

Банки обладают необходимыми ресурсами для реальной оценки возможностей застройщика, и если финансовая организация кредитует его проекты, то это дополнительное свидетельство того, что строительная компания способна выполнить взятые на себя обязательства.

4. Маткапитал и ипотека действуют

Использование таких финансовых инструментов, как материнский капитал и ипотека, активно поддерживается государством и банками, которых уполномочили работать со счетами эскроу.

5. Сроки оформления сделки остались прежними

Изменение в законодательстве и переход на работу по счетам эскроу никак не повлияли на сроки оформления сделки для покупателей. Для открытия счета эскроу необходимо заполнить ряд документов, но дополнительных усилий для этого прилагать не придется: счет открывается непосредственно в офисе застройщика и не требует от дольщика лишних затрат по времени.

Повлияло ли введение эскроу-счетов на рост стоимости квадратного метра? Эксперты считают, что нет. Цену на недвижимость диктуют три главных фактора: рынок, на котором работает застройщик, качество строительных материалов и наличие инфраструктуры в жилом комплексе. Оформление счетов эскроу не влияет на ценообразование.

Что лучше: эскроу, банковская ячейка или аккредитив

Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на который покупатель вносит деньги при покупке квартиры в строящемся доме.

«Средства вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве. Данная сумма резервируется на счету и перечисляется застройщику лишь после того, как он завершит строительство дома и зарегистрирует право собственности на первую квартиру в данном ЖК. Подобная схема покупки защищает средства покупателя на сумму до 10 млн руб., поскольку они не перечисляются продавцу, соответственно, при неисполнении им обязательств по передаче квартиры (при заморозке проекта или банкротстве) он может вернуть всю уплаченную сумму обратно», — разъяснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Читать еще:  Доверенность в банк на представление интересов юрлица

При аккредитиве посредником между покупателем и продавцом также выступает банк. Деньги покупателя списываются с его счета на аккредитивный счет, где резервируются на установленный по договору срок. Получить эти средства продавец, либо покупатель, либо агент, в зависимости от того, что прописано в агентском договоре, сможет после предъявления в банк договора купли-продажи квартиры, ДДУ, ДУП, на котором есть отметка о регистрации перехода права собственности на имя покупателя.

«В отличие от эскроу-счетов аккредитив можно использовать как при покупке квартиры в строящемся доме (договору долевого участия, договору уступки права требования), так и уже готового жилья на вторичном рынке по договору купли-продажи. Преимуществом подобного вида расчетов по сравнению с банковской ячейкой является то, что покупателю не нужно обналичивать и возить большие суммы наличных, а для покупателя — сверять их подлинности при получении денег. Среди минусов — дорогое обналичивание денег со счета получателя, если в этом есть необходимость, а также риск отзыва лицензии у банка, так как страховка АСВ на аккредитивы не распространяется», — объяснила Доброхотова.

Банковская ячейка используется чаще всего при покупке квартиры на вторичном рынке. Особенностью такого вида расчетов является то, что положить сумму в ячейку необходимо наличными, пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

«Многие опасаются перемещаться по городу с наличными деньгами. Выходом бывает аренда ячейки в том же банке, в котором у физлица открыт счет (это зависит от условий реализации застройщика), чтобы снятые средства сразу переложить в ячейку. Хотя снятие больших сумм в банке надо заказывать заранее. Также банк может запросить подтверждение источника денег», — резюмировала эксперт.

Когда обращаться к застройщику бесполезно?

К негарантийным случаям относятся:

  • поломки, вызванные неправильной эксплуатацией квартир и мест общего пользования;
  • дефекты, которые возникли из-за нарушений правил установки и использования электроприборов и сантехнического оборудования;
  • естественный износ конструкций и материалов, обусловленный окончанием установленного срока использования;
  • аварийные ситуации по вине жильцов, повлекшие нарушение работы систем канализации, отопления, водоснабжения и водоотведения.

Обременения доли собственности

Все обременения, перечисленные выше, могут относиться не только к объекту недвижимости целиком, но также к доле. Например, долю в квартире можно оформить в качестве залогового имущества для обеспечения займа (в пользу банка или иных организаций) или совершить иные операции. Таким образом, наличие обременения на долю является препятствием для отчуждения (продажи) части объекта, что, в большинстве случаев, лишает смысла покупки такой квартиры.

Что такое договор купли-продажи недвижимости?

Договор купли-продажи недвижимости: на что обратить внимание?

Соглашение оформляют письменно и заверяют у нотариуса. Главный нюанс – соблюдение правильной формы договора. Нужно, чтобы в тексте присутствовали все обязательные сведения:

  • дата и место подписания;
  • полные наименования сторон;
  • точное описание квартиры: такое, чтобы предмет соглашения можно было определить однозначно;
  • цена;
  • перечень лиц, которые сохраняют право проживания даже в случае продажи жилья;
  • условия задатка (если нет, закон будет рассматривать внесенную сумму как аванс, и тогда на возврат в двойном размере рассчитывать не придется).

Если хотя бы один пункт будет пропущен, документ станет недействительным.

С какого момента договор купли-продажи недвижимости считать заключенным?

Это вопрос неоднозначный. С одной стороны, любой договор купли-продажи считается заключенным, когда стороны пришли к соглашению. С другой, такой документ требует нотариального заверения и госрегистрации. Поэтому есть все основания считать его заключенным уже после того, как эти условия будут соблюдены.

Заверить документ может как частный нотариус, так и государственная контора. При этом вам не придется искать, где регистрируется договор купли-продажи недвижимости. За вас это сделает нотариус.

Как оформляют договор купли-продажи недвижимости?

В законе четко не сказано, кто обязан оплатить налоги. Это продавец и покупатель решают между собой. Прикинем, сколько стоит оформление договора купли-продажи недвижимости.

Нужно заплатить госпошлину 1% и сбор в Пенсионный фонд 1%. Плюс услуги нотариуса. В государственной конторе цены фиксированные (от 5 500 грн), у частного специалиста – договорные. Дополнительные расходы могут возникнуть в банке: открытие счета, проведение платежа, обналичивание средств. Продавец оплачивает оценку квартиры. Если раньше это делали специалисты, то с 2020 работает онлайн-система определения оценочной стоимости (цена услуги 50 грн).

Когда деньги не возвращаются

В условиях растущих цен бронирование выглядит выгодным для покупателя, так как гарантирует сохранение цены и выбранной квартиры на время подготовки сделки.

Но есть и минусы: деньги пропадут, если обстоятельства изменились и клиент передумал приобретать квартиру. Если в течение срока бронирования покупатель не вышел на сделку, внесенный задаток застройщик не возвращает. Такой пункт – хорошая гарантия, что клиент не сорвется с крючка. Есть исключение: как правило, задаток вернут, если сделка сорвалась не по вине клиента – к примеру, банк не одобрил ипотеку.

В редких случаях застройщики позиционируют бронирование в качестве отдельной услуги и платеж не включают в стоимость объекта. В петербургских новостройках такие примеры – редкость, но, бывает, встречаются. В частности, ГК «ПИК» в одном из своих новых объектов предоставляет платную бронь за 5 тыс. руб. на десять календарных дней, а за 100 тыс. руб. можно зарезервировать квартиру на 30 дней. Как объясняют в отделе продаж, покупатель платит деньги за оказание услуги бронирования и фиксирование стоимости объекта.

Важные пункты договора бронирования квартиры в новостройке

  • Адрес дома, максимально полные и точные характеристики квартиры (проектный номер, этаж, количество комнат, общая и жилая площадь и т. д.)
  • Полная стоимость объекта и способы расчета за него
  • Срок бронирования квартиры
  • Размер предварительного платежа и условия его возврата
  • Ответственность сторон за несоблюдение

Что вслед уходящему году говорят застройщики?

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector